Pravni savjeti

Ovo su osnove koje Vam preporučamo da budu početni korak pri Vašoj kupoprodaji.

1. Što je nekretnina?
2. Pravo vlasništva?
3. Zemljišna knjižna dokumentacija?
4. Što je suvlasništvo?
5. Razvrgnuće suvlasništva?
6. Što je etažiranje?
7. Zašto je potrebno etažirati stan?
8. Što je hipoteka?
9. Što je energetski certifikat zgrade?
10. Tko se može baviti posredovanjem u prometu s nekretninama?
11. Koju vrstu ugovora potpisuju nalogodavatelji (kupac ili prodavatelj) sa posrednikom- agencijom za promet nekretnina?
12. Ugovor o kupoprodaji?
13. Što je tabularna izjava?
14. Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavatelju?
15. Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor i tko to čini?
16. Dali je moguće zaključiti i ovjeriti kupoprodajni ugovor i u inozemstvu?
17. Pravni poslovi za koje je potreban javnobilježnički akt?
18. Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
19. Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
20. Mogu li strani državljani prodavati nekretnine u Republici Hrvatskoj?
21. Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
22. Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
23. Plaća li prodavatelj porez prilikom prodaje nekretnina?
24. Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima osim porezu za promet nekretninama?
25. Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?
26. Kojim je zakonom reguliran porez na promet nekretnina?
27. Kako ostvariti pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina građana koji kupnjom prve nekretnine riješevaju osobne stambene potrebe?
28. Potrebna dokumentacija za upis u gruntovnicu stana?

1. ŠTO JE NEKRETNINA?

Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. To znači da ukoliko kupujete stan ujedno kupujete i (idealni) dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, a ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige. 2. PRAVO VLASNIŠTVA? Kupnjom nekretnine I potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se, automatizmom pravo vlasništva. Da bi se to pravo ostvarilo potrebno je upisati to pravo u zemljišne knjige…
Dakle, po svakoj kupnji nekretnine potrebno je podnjeti PRIJEDLOG ZA UPIS u zemljišne knjige. Po ostvarenom upisu vlasnik dobiva VLASNIČKI LIST. (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

2. PRAVO VLASNIŠTVA?

Kupnjom nekretnine i potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se, automatizmom pravo vlasništva. Da bi se to pravo ostvarilo potrebno je upisati to pravo u zemljišne knige…
Dakle, po svakoj kupnji nekretnine potrebno je podnjeti  PRIJEDLOG ZA UPIS u zemljišne knjige. Po ostvarenom upisu vlasnik dobiva VLASNIČKI LIST. (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

3. ZEMLJIŠNO KNJIŽNA DOKUMENTACIJA?

Izvadak iz zemljišnih knjiga je dokument koji dokazuje tko je u vlasništvu određene nekretnine i sastoji od 3 lista – vlastovnice, posjedovnice i teretnice. Izvadak iz zemljišnih knjiga potreban je kod postavljanja zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole i rješenja o uvjetima građenja. Uvid u zemljišne knjige je javan i svakome tko preda uredan zahtjev može biti omogućen uvid u zemljišne knjige. Podaci u zemljišnim knjigama bi trebali biti identični podacima u katastru. Izvadak iz katastarskog plana je dokument koji, na zahtjev, izdaje ured za katastar nadležne općine. Izvadak je grafički prikaz katastarskih čestica označenih određenim brojem. Izvadak iz katastarskog plana je dokument koji je bitan kod postavljanja zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole. Podaci u katastru trebali bi biti jednaki onima u zemljišnim knjigama.
U katastru se nalaze podaci o onome tko se nalazi u posjedu zemljišta, ali i ne i podaci o vlasništvu nekretnine. Uvid u katastarski plan je javan, pa stoga svakome tko preda uredan zahtjev može biti omogućen uvid u katastar. Knjiga položenih ugovora (KPU) je knjiga za evidentiranje vanknjižnog vlasništva, koja je nastala kao nužno zlo u doba otkupa stanova, jer pretežni dio novijih zgrada nije upisan u zemljišne knjige, a često niti u katastar. Dakle, to je privremeno rješenje upisa vlasništva i služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji stana, rješenja o nasljedstvu, itd. ) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu. Da bi se ishodilo pravo stanje vlasništva, nekretninu je potrebno etažirati i uknjižiti u zemljišnu knjigu. Parcelacijski elaborat je dokument koji izrađuju za to ovlašteni geodeti, u cilju provedbe parcelacije zemljišta. Parcelacijski elaborat mora biti usklađen s Lokacijskom dozvolom, Rješenjem o uvjetima građenja, Rješenjem o utvrđivanju građevine ili Detaljnim planom uređenja. Na temelju elaborata ovjerenog od strane nadležnog tijela, izdaje se akt o parcelaciji kojim se provodi upis parcele u katastar, odnosno zemljišne knjige.

4. ŠTO JE SUVLASNIŠTVO?

Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi.

5. RAZVRGNUĆE SUVLASNIŠTVA?

Pravo na razvrgnuće suvlasništva nad nekretninom može se ostvarivati ako je ono moguće i dopušteno. To pravo ne zastarijeva i može se ostvariti po sporazumu sa ostalim suvlasnicima (sporazumno razvrgnuće), ili putem suda (sudsko razvrgnuće), ako zakonom nije što drugo određeno.

Sporazumno razvrgnuće - pretpostavlja dogovor sa ostalim suvlasnicima, a može se ostvariti kao razvrgnuće isplatom i civilna dioba. Civilno razvrgnuće podrazumijeva prodaju nekretnine i podjelu novca među suvlasnicima, dok razvrgnuće isplatom omogućuje da nekretnina pripadne u vlasništvo jednom od suvlasnika, koji isplaćuje ostale.

Sudsko razvrgnuće - sud odlučuje u izvanparničnom postupku, ako zakon ne određuje drukčije. Prigodom diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.

Ako dioba nije moguća bez da se znatno ne umanji vrijednost nekretnine, sud će odlučiti da se ona proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u određenom roku. U tom slučaju, sve do isplate ostali suvlasnici imaju založno pravo na nekretnini koja je pripadala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom.

Ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.

Troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum ne određuju drukčije.

6. ŠTO JE ETAŽIRANJE?

Stan ili neki drugi prostor u objektu, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), tretira se kao suvlasnički dio čitavog objekta, kojem pripadaju i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.

Izradom plana posebnih djelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički djelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih djelova.

Etažiranje obavljaju za to ovlaštene stručne osobe (ovlaštena firma ili sudski vještak), koje na zahtjev suvlasnika izrađuju elaborat o etažiranju. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih djelova objekta. U slučaju da takve dokumentacije nema, obavlja se mjerenje objekta te se izrađuju nacrti za potrebe elaborata.

7. ZAŠTO JE POTREBNO ETAŽIRATI STAN?

Vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd. ) koji nije upisan u zemljišne knjige, nema adekvatni dokaz o vlasništvu. Premda postoji mogućnost da je Vaša dokumentacija o vlasništvu dostupna u Knjizi položenih ugovora, jedini trajni pravni dokaz o tome da ste Vi vlasnik nekretnine je izvadak iz zemljišnih knjiga, odnosno gruntovnice. Nakon etažiranja, u zemljišne knjige upisuje se vlasništvo stana, poslovnog prostora, garaže itd, odnosno suvlasništvo nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom).

Drugim riječima, nakon etažiranja i upisa vlasništva u zemljišne knjige, vlasnici mogu dobiti "čiste papire", što će Vam omogućiti :

• predavanje zahtjeva za dobijanje hipotekarnog kredita

• kupoprodaju nekretnina

• diobu obiteljskih nekretnina i ostavinsku diobu

• utvrđivanje udjela u troškovima upravljanja i održavanja zgrade

8. ŠTO JE HIPOTEKA?

Kad se spomene riječ hipoteka (grč. hypotheke – kapara, zalaganje nekretnina . . . ) odmah nam postane jasno da je riječ o opterećenju neke nekretnine, (kuće, stana, zemljišta i sl. ) tj. najčešće o njenom zalaganju kao garanciji za vraćanje nekog duga, upisom tog tereta u zemljišne knjige, u list „C“.

Osnovno pravilo kod svakog upisa tereta (hipoteke) je da taj teret slijedi nekretninu, a ne njenog nekretnine, vlasnika. Ona znači upis prava hipotekarnog vjerovnika da svoju tražbinu podmiri prodajom u pravilu na javnoj dražbi, radi namirenja svog vjerovničkog potraživanja, bez obzira tko je trenutni vlasnik nekretnine.

To znači sljedeće - da se neka nekretnina (kuća, stan i sl. ) pod hipotekom - može slobodno prodavati i mijenjati svoje vlasnike neograničeno, ali uvijek ostaje pravo hipotekarnog vjerovnika da izvrši naplatu svog duga prodajom te nekretnine.

Stoga svaki potencionalni kupac neke nekretnine, uz sve ostalo, provjerit će da li je na nekretnini koju namjerava kupiti možda upisan neki teret, hipoteka, pravo prvokupa ili pravo služnosti kolnog i pješačkog prijelaza i sl. ).

Svaki teret ili hipotekarno pravo upisuje se u zemljišne knjige i time postaje stvarno pravo, što znači da to postaje pravni faktor na koji se moratekako računati. A to se prvenstveno odnosi, ne toliko na izvornog hipotekarnog dužnika, već na trenutnog vlasnika nekretnine koju je kupio zajedno sa teretom. Zato kupcima nekretnina savjet – pazite dobro da ne kupujete nekretninu na kojoj postoji hipoteka, ako to prethodno niste dobro raščistili sa prodavateljem. Jer kupnjom nekretnine s upisanom hipotekom – vi postajete njen vlasnik, ali i hipotekarni dužnik.

Da bi se upisala hipoteka na neku nekretninu potrebna je, u strogo propisanoj pismenoj formi, izražena volja vlasnika nekretnine i hipotekarnog vjerovnika da se na nekretninu upiše hipoteka za dužni iznos nekog kredita i propisane ili ugovorene kamate. To se obično radi u formi posebnog ugovora, ali se može regulirati i u okviru ugovora o kupoprodaji stana, kuće i sl.

9. ŠTO JE ENERGETSKI CERTIFIKAT ZGRADE?

Drugim riječima, nakon etažiranja i upisa vlasništva u zemljišne knjige, vlasnici mogu dobiti "čiste papire", što će Vam omogućiti :

• predavanje zahtjeva za dobijanje hipotekarnog kredita

• kupoprodaju nekretnina

• diobu obiteljskih nekretnina i ostavinsku diobu

• utvrđivanje udjela u troškovima upravljanja i održavanja zgrade

Energetski certifikat zgrade jest dokument koji slikovno i brojčano predočuje energetska svojstva zgrade. Njegov sadržaj i izgled propisuje Pravilniku o energetskom certificiranju zgrada, a izdaje ga ovlaštena osoba. Vrijednosti koje su istaknute na energetskom certifikatu odražavaju energetska svojstva zgrade i potrošnju energije izračunatu na temelju pretpostavljenog režima korištenja zgrade i ne moraju nužno izražavati realnu potrošnju u zgradi jer ona uključuje i ponašanje korisnika.

Energetski certifikat je i marketinški instrument s ciljem promocije energetske učinkovitosti i niskoenergetske gradnje. Energetskim certificiranjem zgrada moguće je uspoređivati energetske potrebe zgrada, potiču se ulaganja u nove inovativne koncepte i tehnologije, korištenje alternativnih sustava za opskrbu energijom u zgradama, te se doprinosi ukupnom smanjenju potrošnje energije i zaštiti okoliša.

Energetski certifikat mora imati svaka nova zgrada, postojeća zgrada koja se prodaje, iznajmljuje ili daje na leasing, te zgrade javne namjene ukupne korisne površine veće od 1000 m² (Pravilnik o energetskom certificiranju zgrada NN 113/08), osim:

• nove zgrade i postojeće zgrade koje se prodaju, iznajmljuju ili daju na leasing, koje imaju uporabnu korisnu površinu manju od 50 m2;

• zgrade koje imaju predviđeni vijek uporabe ograničen na dvije godine i manje;

• privremene zgrade izgrađene u okviru pripremnih radova za potrebe organizacije gradilišta;

• radionice, proizvodne hale, industrijske zgrade i druge gospodarske zgrade koje se, u skladu sa svojom namjenom, moraju držati otvorenima više od polovice radnog vremena ako nemaju ugrađene zračne zavjese;

• zgrade namijenjene za održavanje vjerskih obreda;

• jednostavne građevine utvrđene posebnim propisom;

• postojeće zgrade koje se prodaju ili se pravo vlasništva prenosi u stečajnom postupku u slučaju prisilne prodaje ili ovrhe;

• postojeće zgrade koje se prodaju ili iznajmljuju bračnom drugu ili članovima uže obitelji;

• zgrade koje su po posebnom zakonu upisane u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i zgrade koje imaju posebnu ambijentalnu vrijednost a kod kojih bi ispunjenje zahtjeva energetske učinkovitosti značilo neprihvatljivu promjenu njihovog karaktera ili njihovog vanjskog izgleda u skladu s predviđenom spomeničkom zaštitom zgrade

• zgrade koje se ne griju ili se griju na temperaturu do +12 °C

Postupak energetskog certificiranja zgrade sastoji se od:

• energetskog pregleda zgrade,

• vrednovanja i/ili završnog ocjenjivanja radnji energetskog pregleda zgrade,

• izdavanja energetskog certifikata zgrade

Izdavanje energetskog certifikata podrazumijeva:

• određivanje energetskog razreda zgrade,

• izradu energetskog certifikata zgrade s popisom preporuka za ekonomski povoljno poboljšanje energetskih svojstava zgrade i s izračunatim razdobljem povrata investicije.

Energetski pregled zgrade jest dokumentirani postupak koji se provodi u cilju utvrđivanja energetskih svojstava zgrade i stupnja ispunjenosti tih svojstava u odnosu na zahtjeve propisane posebnim propisima, a provodi ga ovlaštena osoba.

Uvjet za dobivanje ovlaštenja Ministarstva

Osobe koje provode energetske preglede i energetsko certificiranje zgrada moraju imati ovlaštenje Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva. Ovlaštenje se izdaje fizičkoj ili pravnoj osobi i to za energetske preglede i certificiranje stambenih i nestambenih zgrada s jednostavnim tehničkim sustavom, te za energetske preglede zgrada sa složenim tehničkim sustavom.

Zgrade s jednostavnim tehničkim sustavom su:

• stambene ili nestambene zgrade bez sustava grijanja, hlađenja, ventilacije te s individualnim sustavima za pripremu potrošne tople vode,

• zgrade s pojedinačnim i centralnim izvorima topline za grijanje bez posebnih sustava za povrat topline, s razdiobom toplinske energije i sa centralnim ili individualnim sustavima za pripremu potrošne tople vode bez korištenja alternativnih sustava te pojedinačnim rashladnim uređajima, sustavima ventilacije bez povrata topline i ograničenjem buke u ventilacijskim sustavima bez dodatne obrade zraka.

Zgrade sa složenim tehničkim sustavom su:

• stambene ili nestambene zgrade s postrojenjima sa centralnim izvorima topline za grijanje i/ili hlađenje zgrade, sa centralnom pripremom potrošne tople vode, sa sustavima za mjerenje i razdiobu toplinske i rashladne energije, centralnim rashladnim sustavima, sustavima ventilacije i klimatizacije s povratom topline i ograničenjem buke te dodatnom obradom zraka,

• zgrade sa složenim sustavima za grijanje i hlađenje s korištenjem alternativnih sustava opskrbe energijom, centrale za daljinsko zagrijavanje i hlađenje, rashladna postrojenja, ventilacijski uređaji s reguliranim grijanjem i hlađenjem zraka i klima uređaji, uključujući i pripadajuće rashladne uređaje i druge zgrade koje nisu navedene kao jednostavni tehnički sustavi.

Za energetsko certificiranje zgrada s jednostavnim tehničkim sustavom može se ovlastiti pravna osoba koja:

• je registrirana za projektiranje, stručni nadzor građenja, tehničko savjetovanje, znanstveno-istraživačku djelatnost, arhitektonske djelatnosti i inženjerstvo, građevinarstvo, istraživanje i razvoj u tehničkim znanostima, i sl. ,

• ima najmanje jednu osobu koja provodi radnje i postupke energetskog certificiranja zgrade

• Sve osobe koje u ovlaštenoj pravnoj osobi provode radnje i postupke energetskog certificiranja zgrade moraju:

• imati najmanje završen preddiplomski i diplomski sveučilišni studij ili integrirani preddiplomski i diplomski sveučilišni studij kojim se stječe akademski naziv magistar inženjer arhitektonske, građevinske, strojarske ili elektrotehničke struke odnosno da imaju završen specijalistički diplomski studij kojim se stječe stručni naziv specijalist građevinske, strojarske ili elektrotehničke struke,

• imati najmanje pet godina radnog iskustva u struci na poslovima projektiranja, stručnog nadzora građenja, održavanja, odnosno ispitivanja građevinskog dijela zgrade vezano na uštedu energije i toplinsku zaštitu, provođenja energetskih pregleda zgrade, ispitivanja funkcije energetskih sustava u zgradi, ili ispitivanja funkcije sustava automatskog reguliranja i upravljanja u zgradi,

• uspješno završiti Program izobrazbe – Modul 1,

• biti zaposlene u ovlaštenoj pravnoj osobi u punom radnom vremenu na neodređeno vrijeme.

Ovlaštena pravna osoba imenuje jednu osobu koja ispunjava potrebne uvjete koja u njezino ime potpisuje energetske certifikate zgrada. Imenovana osoba supotpisuje i izvještaje o energetskim pregledima zgrada provedenim u ovlaštenoj pravnoj osobi.

Za energetsko certificiranje zgrada s jednostavnim tehničkim sustavom osim pravne osobe može se ovlastiti i fizička osoba koja ispunjava navedene uvjete.

Za energetsko certificiranje zgrada sa složenim tehničkim sustavom može se ovlastiti pravna osoba koja ispunjava prethodno navedene uvjete s time da je najmanje jedna od osoba koja provodi radnje i postupke energetskog certificiranja zgrade zaposlena kod pravne osobe uspješno završila Program osposobljavanja – Modul 2.

Imenovana osoba koja potpisuje energetske certifikate zgrada sa složenim tehničkim sustavom i supotpisuje izvještaje o energetskom pregledu takvih zgrada mora uspješno završiti i Program osposobljavanja – Modul 2.

Za energetske preglede zgrada sa složenim tehničkim sustavom može se ovlastiti fizička osoba koja ispunjava navedene uvjete, koja je uspješno završila Program osposobljavanja – Modul 2 i koja je:

• strojarske struke, za energetske preglede u dijelu u kojem se odnosi na strojarski dio tehničkog sustava zgrade,

• elektrotehničke struke, za energetske preglede u dijelu u kojem se odnosi na elektrotehnički dio tehničkog sustava zgrade,

• elektrotehničke ili strojarske struke, za energetske preglede u dijelu u kojem se odnosi na sustave automatskog reguliranja i upravljanja tehničkog sustava zgrade.

Energetske preglede zgrada sa složenim tehničkim sustavom u dijelu koji se odnosi na građevinske karakteristike zgrade u smislu racionalne uporabe energije i toplinske zaštite mogu provoditi sve ovlaštene osobe.

Pravna osoba ovlaštena za energetsko certificiranje zgrada sa složenim tehničkim sustavom, dužna je provođenje dijela energetskog pregleda koji se odnosi na:

• strojarski dio tehničkog sustava zgrade,

• elektrotehnički dio tehničkog sustava zgrade, ili

• sustave automatskog reguliranja i upravljanja tehničkog sustava zgrade,

povjeriti osobama koje ispunjavaju uvjete, ako sama nema zaposlene osobe koje ispunjavaju te uvjete.

Da bi osoba dobila ovlaštenje od nadležnog Ministarstva za provođenje energetskih pregleda i/ili izdavanje energetskog certifikata mora proći program izobrazbe i osposobljavanja.

Modul 1. obvezno pohađaju:

• fizičke osobe koje se ovlašćuju za provođenje energetskih pregleda i energetsko certificiranje zgrada s jednostavnim tehničkim sustavom

• osobe zaposlene u pravnoj osobi koja se ovlašćuje za provođenje energetskih pregleda i/ili energetsko certificiranje zgrada s jednostavnim tehničkim sustavom koje provode energetske preglede i energetsko certificiranje zgrada

• osobe koje u svojstvu imenovane osobe u ovlaštenoj pravnoj osobi potpisuju izvještaje o energetskim pregledima i energetske certifikate zgrada s jednostavnim tehničkim sustavom

Modul 2. obvezno pohađaju:

• fizičke osobe koje se ovlašćuju za provođenje energetskih pregleda zgrada sa složenim tehničkim sustavom

• osobe zaposlene u pravnoj osobi koja se ovlašćuje za provođenje energetskih pregleda i/ili energetsko certificiranje zgrada sa složenim tehničkim sustavom, koje provode energetske preglede i energetsko certificiranje zgrada

• osobe koje u svojstvu imenovane osobe u ovlaštenoj pravnoj osobi potpisuju izvještaje o energetskim pregledima i energetske certifikate zgrada sa složenim tehničkim sustavom

Program osposobljavanja utvrđen u Modulu 2. mogu pohađati samo osobe koje su uspješno završile Program osposobljavanja utvrđen u Modulu 1.

Program izobrazbe - Modul 1 obuhvaća slijedeća područja:

1. Energetsko certificiranje u Hrvatskoj

2. Tehnička regulativa

3. Osnove energetike i fizike zgrade

4. Osnove zgradarstva i izvedbe zgrada

5. Sustavi grijanja

6. Priprema podataka, iznalaženje fiz. energetskih vrijednosti i primjena rač. programa

7. Izrada izvješća

Program izobrazbe - Modul 2 obuhvaća slijedeća područja:

1. Tehnička regulativa

2. Sustavi grijanja, hlađenja i ventilacije

3. Priprema podataka, iznalaženje fiz. energetskih vrijednosti i primjena rač. programa

4. Izrada izvješća

Program usavršavanja obuhvaća slijedeća područja:

1. Promjena građevno-tehničke regulative

2. Izvješća o energetskom certificiranju

3. Iskustva iz provedenih nadzora nad radom ovlaštenih osoba

4. Stručno usavršavanje

10. TKO SE MOŽE BAVITI POSREDOVANJEM U PROMETU S NEKRETNINAMA?

Posredovanjem u prometu s nekretninama mogu se uz naknadu baviti samo posrednici koji ispunjavaju uvjete sukladno odredbama ovog zakona. Posrednik u prometu s nekretninama ovlašteno je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu s nekretninama.

11. KOJU VRSTU UGOVORA POTPISUJU NALOGODAVATELJI (KUPAC ILI PRODAVATELJ) SA POSREDNIKOM- AGENCIJOM ZA PROMET NEKRETNINA?

Nalogodavatelji, kupci ili prodavatelji prilikom kupnje ili prodaje nekretnina potpisuju sa posrednikom, agencijom za promet nekretnina Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina kojim se posrednik obavezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obavezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

12. UGOVOR O KUPOPRODAJI?

Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku.

13. ŠTO JE TABULARNA IZJAVA?

Tabularna izjava je izjava kojom prodavatelj nekretnine izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, nakon čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

14. KOLIKI IZNOS KAPARE KUPAC ISPLAĆUJE PRODAVATELJU?

U pravilu 10% od iznosa kupoprodajne cijene ili po dogovoru između prodavatelja i kupca.

15. GDJE SE OVJERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR I TKO TO ČINI?

Na kupoprodajnom ugovoru potrebno je ovjeriti samo potpis prodavatelja kod javnog bilježnika. Ukoliko se nalazite u inozemstvu, kupoprodajni ugovor morate ovjeriti u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod javnog bilježnika pri čemu je potrebno istu ovjeru osnažiti pri nadležnom sudu. Ako se kupoprodajni ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, nakon čega ga ovlašteni sudski tumač mora prevesti na hrvatski jezik.

16. DA LI JE MOGUĆE ZAKLJUČITI I OVJERITI KUPOPRODAJNI UGOVOR I U INOZEMSTVU?

Da. Nabolje je da ga ovjerite u našem diplomatskom predstavnistvu, ali, samo ako ste državljanin Republike Hrvatske. Strani državljani ne mogu ovjeravati dokumente u u diplomatskim predstavništvima Hrvatske. Dakle, strani državljani ovjeravaju ugovor kod njihovih bilježnika. Ako ga ovjerite kod stranog javnog biljeznika (notara), takva ovjera se mora prevesti u Hrvatskoj kod ovlaštenog sudskog prevoditelja. Ako je ugovor (ili drugi dokument) ovjeren kod stranog ovjerovitelja potrebno je da takav dokument ima i pečat Apostile.

17. PRAVNI POSLOVI ZA KOJE JE POTREBAN JAVNOBILJEŽNIČKI AKT?

Javnobilježnički akt potreban je osobito za pravnu valjanost:

1) ugovora o raspolaganju imovinom maloljetnih osoba i osoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost,

2) darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca,

3) svih pravnih poslova među živima koje osobno poduzimaju gluhi koji ne znaju čitati ili nijemi koji ne znaju pisati. Time se ne dira u odgovarajuće propise mjeničnog i čekovnog prava (ove odredbe ne odnose se na pravne poslove čija vrijednost ne prelazi 50. 000, 00kn).

18. MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI HRVATSKOJ?

Mogu. Strani državljani iz zemalja Evropske unije bez ograničenja, osim poljoprivrednih zemljišta. Državljani ostalih zemalja uz suglasnost Ministarstva pravosuđa. Suglasnost mogu dobiti državljani onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu, a u izuzetnim slučajevima i ostali. Ako strani državljanin ima osnovanu firmu u Hrvatskoj, onda može kupovati nekretnine bez ograničenja, pa i poljoprivredna zemljišta.

Postupak za dobijanje suglasnosti je slijedeći:

Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina, zaključuje kupoprodajni ugovor s prodavateljem, koji u tom trenutku ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, te ga uz određenu dokumentaciju dostavlja Ministarstvu pravosuđa u Zagrebu. Iz iskustva možemo reći da se takve suglasnosti čekaju relativno dugo, po godinu i dvije. U međuvremenu moguće je u nekim slučajevima izvršiti predbilježbu prava vlasništva na nekretninama u gruntovnim knjigama kao garanciju za kupca dok ne dobije suglasnost Ministarstva (neke gruntovnice to odbijaju da učine). Kada dobije suglasnost, tek tada može izvršiti uknjižbu vlasništva na svoje ime i platiti porez na promet nekretnina. Većina prodavatelja traži da se odmah izvrši cjelokupna isplata i uđe u posjed nekretnina. Strani državljani koji osnuju ili imaju osnovano poduzeće u Hrvatskoj mogu neograničeno kupovati nekretnine kao vlasništvo tog poduzeća.

19. TKO MOŽE KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI HRVATSKOJ?

Nekretninu u Republici Hrvatskoj može kupiti bilo koja pravna ili fizička osoba, jer ne postoje zapreke niti sankcije za njezinu kupnju, no za upis u zemljišnu knjigu potrebno je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskog državljanstva.

20. MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI PRODAVATI NEKRETNINE U REPUBLICI HRVATSKOJ?

Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji i ograničenja prodavati svoje nekretnine u Republici Hrvatskoj

21. TKO I U KOJEM IZNOSU PLAĆA POREZ NA PROMET NEKRETNINAMA?

Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svojega posrednika.

22. KOJI JE ROK ZA PRIJAVU I UPLATU POREZA NA PROMET NEKRETNINAMA?

Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, kupac je dužan porez prijaviti nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana, uzimajući u obzir datum s ugovora. Javni bilježnici takođe jedan primjerak kupoprodajnog ugovora dostavljaju poreznoj upravi. Kupac je dužan u roku 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka.

23. PLAĆA LI PRODAVATELJ POREZ PRILIKOM PRODAJE NEKRETNINA?

Ne. Plaća jedino ako kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od tri godine od dana kupovine i po višoj cijeni od nabavne. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnina platiti porez u visini od 35%, uvećan za prirez koji je različit u pojedinim mjestima Hrvatske.

24. PODLIJEŽU LI UGOVORNE STRANE JOŠ NEKIM POREZIMA OSIM POREZU ZA PROMET NEKRETNINAMA?

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

25. KADA I TKO PLAĆA POREZ NA DODANU VRIJEDNOST PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINE?

Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

26. KOJIM JE ZAKONOM REGULIRAN POREZ NA PROMET NEKRETNINA?

Zakonom o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 69/97, 26/00 i 153/02)

www.nn.hr/clanci/sluzbeno/1997/1190.htm
www.nn.hr/clanci/sluzbeno/2002/2498.htm

27. KAKO OSTVARITI PRAVO NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA GRAĐANA KOJI KUPNJOM PRVE NEKRETNINE RIJEŠEVAJU OSOBNE STAMBENE POTREBE?

Građanin koji kupuje prvu nekretninu i tako rješava svoje stambene potrebe može biti oslobođen od plaćanja poreza na promet nekretnina. Na temelju čl. 11. t. 9. , 11 i 13. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN RH, 153/02) kupac uz prijavu poreza na promet nekretnina, zahtjev i kupoprodajni ugovor, podnosi i ove dokaze:

1. Domovnicu poreznog obveznika,
2. Uvjerenje policijske uprave o prebivalištu građana i članova uže obitelji na kupljenoj nekretnini, sa podacima o zadnjoj (prethodnoj) prijavi prebivališta i članova njegove uže obitelji,
3. Uvjerenje gradskog ureda za katastar i geodetske poslove o neposjedovanju nekretnina za građana i članove njegove uže obitelji (u općini gdje su porezni obveznik i članovi uže obitelji imali zadnje (prethodno) prebivalište
4. Izjava data pod moralnom i krivičnom odgovornošću ovjerena kod javnog bilježnika da građanin, odnosno članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu-suvlasništvu stan, odnosno kuću, te druge nekretnine znatnije vrijednosti, a ukoliko imaju u vlasništvu nekretnine ovjerena izjava mora sadržavati podatke o vlasništvu nekretnine, gdje se nekretnina nalazi i površina nekretnine.
5. Kod kupnje građevinskog zemljišta porezni obveznik mora u izjavi navesti da će u roku od 5 godina od dana kupnje izgraditi kuću na kupljenoj čestici, a kod kupnje objekta u roh-bau izvedbi da će prijaviti prebivalište na lokaciji nekretnine kada budu ispunjeni uvjeti za korištenje kupljene nekretnine.
6. Za članove uže obitelji presliku vjenčanog lista, odnosno izvoda iz matične knjige rođenih (Članovima uže obitelji smatraju se bračni drug, te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin).
7. Za porezne obveznike koji su samci u obrascu porezne prijave treba staviti napomenu da građanin nema članove uže obitelji.

Ovdje možete downloadati zahtjev za utvrđivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina temeljem članka 11. TOČKA 9. , 11 i 13. Zakona o porezu na promet nekretnina.

porezi.net/datoteke/obrasci/Zahtjev_za_oslobodjenje.pdf

28. POTREBNA DOKUMENTACIJA ZA UPIS U GRUNTOVNICU STANA?

Prvo pravilo je da se nekretnina upisuje u zemljišne knjige koje se vode u Zemljišno-knjižnom odjelu općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina (stan, kuća, zemljište i sl. ). To znači npr. da nekretninu koja se nalazi u Rijeci nije moguće upisati u Zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog suda u Zagrebu.

Što bi trebalo prvo provjeriti. Prvo provjerite da li je stan, za koji tražite upis na svoje ime, već otprije upisan u zemljišnu knjigu ili knjigu PU. Ako je stan upisan na vašeg prodavatelja, već imate obavljeno više od pola posla. Danas je to vrlo jednostavno provjeriti putem interneta, jer se zemljišne knjige vode elektronski.

Ako je stan otprije upisan na ime vašog pravnog prednika (prodavatelja), tada usporedite da li je stan u vašem kupoprodajnom ugovoru identično opisan kao što je to u zemljišnoj knjizi ili Knjigi PU - (broj stana, površina, sobnost, kat i sl. ) Ukoliko to nije slučaj trebat ćete s vašim prodavateljem sačiniti aneks kupoprodajnom ugovoru i njime usaglasiti tekst s tekstom u zemljišnim knjigu.

Popunite formular prijedloga za upis, priložiti kupoprodajni ugovor u originalu ili ovjerenoj kopiji, platiti sudsku pristojbu za uknjižbu prava vlasništva u Državni proračun RH, priložite ovjerenu kopiju domovnice ili osobne iskaznice ili putovnice, presliku vašeg OIB-a i sve predajte u Zemljišno-knjižni odjel općinskog suda na provedbu.

Ukoliko je stan, za koji vi tražite prijenos vlasništva na sebe, višestruko puta preprodavan, a vaši pravni prednici (jedan ili više) nisu bili upisani, tada uz svoju dokumentaciju trebate priložiti originale kupoprodajnih ugovora ili ovjerene kopije za sve svoje pravne prednike i to beziznimno. Tu već može biti određenih problema, i to ozbiljnih. To znači da ste vi vanknjižni vlasnik tog stana.

Što je to knjižno, a što vanknjižno vlasništvo stana?
Netko tko svoju nekretninu (stan i sl. ) upiše u zemljišne knjige ili knjigu PU (danas je primjerenije reći – ako se uspio upisati) – postao je zemljišnoknjižni vlasnik te nekretnine – u stvarnopravnom smislu. Što to znači? To ponajprije znači da svoje vlasništvo ubuduće dokazuje samo –izvadkom iz zemljišnih knjiga, i nije mu potreban više nikakav dokaz.

Netko tko svoje vlasništvo nije upisao u zemljišne knjige, a to nisu učinili ni njegovi pravni prednici – vlasnik je nekretnine (stana i sl. ) vanknjižno. Vi ste vlasnik ne u stvarnopravnom već u obveznopravnom smislu, jer svoje vlasništvo morate dokazivati ponekad i cijelim nizom isprava. Čime vanknjižni vlasnici dokazuju vlasništvo svoje nekretnine? Sama riječ vanknjižni govori nam da to ne mogu dokazivati izvadkom iz zemljišnih knjiga.

Vanknjižno vlasništvo dokazuje se – pravnim slijedom vlasnika. To znači da morate imati kupoprodajne ugovore i sl. za svakog svog prednika u originalu ili ovjerenoj kopiji, sve do prvog vlasnika, a to je najčešće investitor zgrade. Ako vam u tom nizu nedostaje samo jedna karika, jedan ugovor – vi nemate dokaza da ste vlasnik tog stana.