Kako kupiti nekretninu

Proces stjecanja imovine i kupoprodaje odvija se u nekoliko faza.

Početni korak je da nas kontaktirate sa iznošenjem zahtjeva za kupnju nekretnine, te ne dugo po istom izlazak sa ovlaštenim predstavnikom naše tvrtke - agentom na teren poradi razgledavanja sačinjene ponude. Ponekad su ti izlasci kraćeg obujma, ovisno o kompletnoj slici koju kupac ima o svojim potrebama, ali isto tako nije isključeno i ne rijetko se dešava da istoga kupca vodi sa njegovim zahtjevima i potrebama njegov agent kroz duži vremenski period, par mjeseci, kroz cijelo vrijeme informirajući ga o svim pristiglim nekretninama koje bi bile za njega zadovoljavajuće.

Nakon što je kupac odabrao nekretninu koju želi kupiti prihvaća  ponudu prodavatelja sa istaknutom cijenom ili daje svoju ponudu sa cijenom.Tom prilikom agencija sa zainteresiranim kupcem potpisuje Ugovor o pologu kapare. Polog kapare proizvoljni je novčani  iznos koji ostaje deponiran u agenciji do pristupanja potpisivanja Kaparnog ugovora.

U Ugovoru o pologu kapare upisuje se ponudžena cijena od strane kupca, opis nekretnine, kvadratura predmetne nekretnine,te dinamika i način isplate kupoprodajne cijene od strane kupca potreban za isplatu kupoprodajne cijene.

Ukoliko se prodavatelj usaglasio sa svim elementima ponude navedenim u Ugovoru o pologu kapare, zakazuje se termin za sklapanje Kaparnog ugovora. Ukoliko do sklapanja istoga ne dolazi radi odustanka kupca, već se prodavatelj ne suglasi sa svim ugovorenim u Ugovoru o pologu, dani depozit, polog vrati će se kupcu.

Potpisu Kaparnog ugovora predhodi od strane agencije provjera cjelokupne vlasničke dokumentacije za predmetnu nekretninu.

Iznos kapare je 10% od ugovorene kupoprodajne cijene. Po suglasnosti ugovorni strana, kupca i prodavatelja, ista može biti i niža od navedenih 10%.

Sklapanjem Kaparnog ugovora, ugovor postaje obvezujući za obje strane.Kupac ne može raskinuti ugovor bez gubitka kapare. Depozit, kapara naravno u cijelosti je uključena i pribrajaja se kupoprodajnoj cijeni.

U Kaparnom ugovoru kupac precizira način na koji će isplatiti ostatak kupoprodajne cijene.
Kupoprodajnu cijenu kupac može isplatiti: u cijelosti u gotovini, dijelom u gotovini a dijelom putem kredita, te u cijelosti kreditom.

Kaparni ugovor u kojem kupac isplaćuje ostatak kupoprodajne cijene putem kredita mora sadržavati Članak u kojem prodavatelj daje svoju suglasnost da banka putem koje kupac ishoduje kredit upiše neposredno pred isplatu kredita hipoteku na nekretninu koja je predmet kupoprodaje.

Kupac po sklopljenom Kaparnom ugovoru, ukoliko isplatu kupoprodajne cijene vrši putem kredita, dostavlja banci dokumentaciju potrebnu za podnošenje kredita.

Za pokretanje kredita kupac od agencije po danom depozitu dobiva:

• Kaparni ugovor
• Vlasnički list za predmetnu nekretninu
• Pismo namjere sa izračunom ostatka otkupa stana, samo u slučaju kada kupac kupuje stan na kojem je na Teretnom listu upisan otkup stana
• Pismo namjere banke, samo za stanove na kojima u trenutku kupoprodaje postoji zabilježba, hipoteka prodavatelja u korist određene banke
• Preslika osobnre iskaznice prodavatelja, sa JMBG brojem prodavatelja.

U fazi kada je kredit ušao u obradu procijenitelj banke izlazi na lice mjesta (obično se radi o procjeni nekretnine koja se i kupuje, ali isto tako kupac može dati pod hipoteke bilo koju drugu nekretninu, kako u svom vlasništvu tako i u vlasništvu treće osobe koja pristaje da se za svrhu podizanja kredita upiše hipoteka na nekretninu koja je u njenom vlasništvu). Procjenu pokreće službenik banke, a troškove uplate pokriva kupac, korisnik kredita a visina iste ovisi o banci kod koje se diže kredit, a visina troškova iznosi od 600,00kn-1.500,00kn.
Procjenitelj po izradi Eleborat dostavlja banci preko koje kupac, korisnik kredita podiže kredit.

U trenutku kada je predana kompletna dokumentacija za predmetni kredit, zasjeda kreditni odbor. Po odobrenom kreditu ugovorne strane, kupac i prodavatelj u agenciji pristupaju sklapanju Kupoprodajnog ugovor, dok će Tabularnu ispravu koja sadrži dozvolu knjižena prodavatelj izdati kupcu:

• ili u trenutku kada se sklopio i Kupoprodajni ugovor, s tim da ista do isplate cjelokupno ugovorene cijene ostaje deponirana u javnobilježničkom uredu
• ili će je prodavatelj, ako se tako stranke usaglase, a ovisno i o načinu plaćanja prodavatelj izdati kupcu u trenutku primitka cjelokupno ugovorene kupoprodajne cijene.

Neporedno pred isplatu ukupne kupoprodajne cijene ili dijela iste putem kredita banke po odabiru kupca, ugovorne strane, kupac i prodavatelj, pristupaju Solemnizaciji Ugovora o kreditu a koja se vrši u javnobilježničkom uredu.Troškove javnobilježničke prstojbe Solemnizacije ugovora o kreditu snosi kupac, a visina istih ovisi o visini kupoprodajne cijene predmetne nekretnine. Prodavatelj nekretnine javlja se u Solemniziranom ugovoru o kreditu  Založnog dužnika.

Kompletna dokumentacija, zajedno sa Solemniziranim ugovorom o kreditu dostavlja se nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu gdje se nekretnine koja je predmet kupoprodaje nalazi, a poradi upisa hipoteke na nekretniu koju je za takvu namjenu dao kupac.
Netom po istom banka vrši isplatu kupoprodajne cijene u cijelosti ili dijela kupoprodajne cijena na račun prodavatelja.

Isplata se vrši u kunskoj valuti i istom po uplati prodavatelj netom može u cijelosti raspolagati.

Agencija vrši uknjižbu kupca ili ukoliko se radi o suvlasništvu kupaca u vlasništvo na nekretnini koja je predmet kupoprodaje netom po isplati u cijelosti ugovorene kupoprodajne cijene.

Za uknjižbu agencija dostavlja nadležnom zemljišno-knjižnom odjelu:

• Kupoprodajni ugovor
• Tabularnu ispravu, ukoliko ista nije sadržana u sklopu Kupoprodajnog ugovora
• Ispunjeni obrazac Prijedloga za uknjižbu
• Presliku osobne iskaznice kupca
• Presliku OIB-a kupca
• Uplata sudske pristojbe u proračun RH sa svrhom uknjižbe prava vlasništva u iznosu od 250,00 kuna.

Agencija Vaš predmet dostavlja također i nadležnoj Poreznoj upravi.

U RH stopa poreza na promet nekretnina iznosi 5%.

Sve o mogućnosti korištenja oslobođenja plaćanja Poreza na promet nekretnina, kao i sam obrazac potreban za podnošenje zahtjeva za isto možete vidjeti u nastavku ove stranice pod podlinkom PRAVNI SAVJETI - pitanje 27.